香山買屋 / 香山買房 - (悠行館)全新三房平車+超大40坪露台竹北房屋專家

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1488 萬 (含車位價)
參考單價：31.57 萬/坪
地址：新竹市香山區中華路五段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：悠行館
格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台
總坪數：47.13 坪 (不含車位面積)
主建物面積：22.11 坪
附屬建物面積：2.52 坪
共同使用：22.5 坪
土地面積：8.71 坪
樓別/樓高： 2樓 / 13樓
法定用途：集合住宅
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東南朝西北
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者角度物件分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 空間與景觀優勢：擁有約定專用的 40 坪超大露台，提供極佳的戶外活動與休閒空間，適合家庭種植或聚會，市場上少見。 2. 屋況新穎：全新交屋物件，格局方正、三面採光且衛浴有窗，居住舒適度高，減少初期修繕成本。 3. 價格競爭力：總價約 1,488 萬，單價 31.57 萬/坪，相較於新竹核心區具備較高性價比，且包含平面車位。 4. 交通與生活機能：鄰近香山火車站、國道及快速道路，通勤便利；步行可达學校、全聯及商圈，日常生活所需齊備。
劣勢 (Weaknesses)	1. 樓層因素：位於 2 樓（共 13 樓），雖方便進出，但可能面臨隱私性較低、採光易受遮擋或街道噪音干擾的問題。 2. 露台產權問題：40 坪露台為約定專用而非持分所有權，未來轉手時可能會因非建物面積而影響部分買家對價值的認定。 3. 區域心理價格：位於香山區而非竹北或科學園區內，部分投資客對於該區域的增值速度可能較有疑慮。
機會 (Opportunities)	1. 家庭擴編需求：隨著新竹家庭型房貸增加，擁有大露台及三房的配置，對有小孩的家庭具有強大吸引力。 2. 通勤便利性提升：緊鄰快速道路與車站，若未來區域交通建設（如捷運或輕軌規劃）有所延伸，房產增值潛力可期。 3. 租賃市場潛力：鄰近學校與商圈，除自住外，亦具備不错的長租客源基礎，適合投資持有。
威脅 (Threats)	1. 維護管理責任：超大露台雖好用，但需留意社區管理規範及未來可能產生的防水、結構維護費用。 2. 競品比較壓力：周邊若有類似條件但單價更低，或位於更核心地段的新建案推出，將對本物件的成交價格造成壓抑。 3. 流動性風險：特殊格局（大露台）雖有特色，但在急售時可能縮窄受眾範圍，需尋找特定需求買家。

2. 物件評論

此物件對於追求生活品質且預算有限的家庭買家而言，具有很高的考慮價值，但需注意產權細節。

是否值得購買：建議列入優先看房名單

主要理由：

空間稀缺性：在都區型住宅中，擁有 40 坪約定專用露台屬於稀有賣點，能大幅提升居住幸福感，這是該物件最大的競爭力。
實用的機能配置：三房兩廳適合小家庭或三代同住，加上新屋無折舊、衛浴有窗等細節，符合現代人对健康與衛生的重視。
價格區間友善：單價 31 萬出頭在新竹地區屬於可入手範圍，加上平面車位方便進出，總持有成本控制得當。

惟建議您在簽約前，務必確認露台的使用管理規範，以及 2 樓是否會受到中華路五段車流噪音影響，若能接受這些條件，這是一筆高性價比的自住選擇。

問與答

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